DPE collectif obligatoire : le guide complet pour votre Immeuble

La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré l’obligation du DPE collectif pour tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Cette mesure s’applique progressivement selon un calendrier précis et concerne autant les copropriétés que les monopropriétés.

L’essentiel de l’obligation du DPE collectif 

• Calendrier progressif de 2024 à 2026 selon la taille des copropriétés
• Coût compris entre 1 000 € et 5 000 € selon la complexité du bâtiment
• Diagnostic réalisé par un professionnel certifié uniquement
• Validité de 10 ans avec possibilité de génération de DPE individuels
• Présentation obligatoire des résultats en assemblée générale
• Absence de sanctions pénales actuellement prévues par la loi

Cette obligation s’inscrit dans une démarche globale de transition énergétique visant à améliorer la performance des bâtiments et à lutter contre les passoires thermiques. Le DPE collectif permet d’évaluer la consommation énergétique des parties communes, de planifier les travaux de rénovation nécessaires et d’améliorer la valeur patrimoniale des biens.

L’anticipation de cette obligation permet aux copropriétés de mieux préparer cette dépense et de choisir le bon diagnostiqueur certifié. À ce titre, s’informer sur la gestion budgétaire via des ressources spécialisées telles que MoneyRadar peut vous aider à mieux appréhender cette dépense.

Comprendre le diagnostic de performance énergétique collectif

Le diagnostic de performance énergétique collectif se distingue fondamentalement du DPE individuel par son périmètre d’application et ses objectifs spécifiques.

Qu’est-ce qu’un DPE d’immeuble et quelles sont ses spécificités ?

Le diagnostic de performance énergétique collectif évalue la performance énergétique d’un immeuble dans son ensemble, incluant les parties communes et un échantillon représentatif de logements. Contrairement au DPE individuel qui ne concerne qu’un seul logement, le DPE collectif porte sur l’ensemble du bâtiment.

Critère	DPE individuel	DPE collectif
Parties concernées	Logement privatif uniquement	Parties communes (chaufferie, espaces communs, toiture) + échantillon de logement
Méthode	Visite complète du logement	Analyse d’un échantillon de logements
Obligation / Usage	Vente / location du bien concerné	Obligation légale depuis 2024, indépendante des transactionsPossibilité de générer des DPE individuels
Financement	À la charge du propriétaire	Coût réparti entre tous les copropriétaires
Coût	≈ 150 – 300 €	≈ 1 000 – 5 000 €
Validité	10 ans	10 ans

Le DPE collectif vise trois objectifs principaux : 

• Informer les copropriétaires sur l’état énergétique de leur bâtiment 
• Faciliter la prise de décision pour les travaux de rénovation
• Contribuer à la transition énergétique nationale en identifiant les gisements d’économies d’énergie

Que contient le rapport du DPE collectif obligatoire ?

Le DPE collectif fournit une analyse complète de la performance énergétique du bâtiment à travers plusieurs éléments. La description de l’état énergétique comprend les caractéristiques du bâti, des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage des parties communes.

Source : Copropriétés & DIagnostics

Les étiquettes énergie et climat, notées de A à G, permettent de classer le bâtiment selon sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. La consommation est exprimée en kWh / m² / an d’énergie primaire, tandis que les émissions sont mesurées en kg CO2 / m² / an.

Le diagnostic inclut également une estimation des consommations annuelles et des dépenses énergétiques, ainsi que des recommandations de travaux hiérarchisées selon leur impact sur la performance énergétique. Ces préconisations s’accompagnent d’une estimation des coûts et des économies d’énergie attendues.

Quelle est la durée de validité d’un DPE collectif ?

DPE collectifs réalisés entre 2013 et 2017	Plus valable depuis janvier 2023
DPE collectifs réalisés entre 2018 et 2021	Plus valable depuis décembre 2024

Le DPE collectif dispose d’une durée de validité de 10 ans à compter de sa réalisation. Toutefois, les DPE collectifs réalisés après le 1er juillet 2021 et classés A, B ou C bénéficient d’une validité illimitée, reconnaissant ainsi l’excellence énergétique de ces bâtiments.

Quand le DPE collectif est-il obligatoire ?

L’obligation du DPE collectif ne s’applique pas de manière uniforme à toutes les copropriétés, mais selon des critères spécifiques de calendrier et de typologie de bâtiments.

Calendrier de l’obligation du DPE collectif : les dates clés

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d’application de l’obligation DPE collectif, échelonné sur trois ans selon la taille des copropriétés. Cette mise en œuvre progressive permet aux copropriétés de s’organiser et aux professionnels du diagnostic de répondre à la demande.

Catégorie de Copropriété / Monopropriété	Obligation du DPE collectif
1er Janvier 2024	Copropriétés de plus de 200 lotsMonopropriétés (toutes tailles)
1er Janvier 2025	Copropriété de 51 à 200 lots
1er Janvier 2026	Copropriété de 50 lots et moins
1er Janvier 2028	Copropriété et Monopropriété de DROM(Départements et Régions d’Outre-Mer)

Cette montée en charge progressive vise à permettre aux copropriétés de s’organiser et aux professionnels du diagnostic de répondre à la demande.

Quels sont les bâtiments soumis à l’obligation du DPE en copropriété ?

L’obligation du DPE collectif s’applique aux bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Cette date butoir correspond à l’entrée en vigueur de la réglementation thermique RT 2012, qui a considérablement amélioré les performances énergétiques des constructions neuves.

Les bâtiments concernés incluent les copropriétés classiques (immeubles d’appartements) et les monopropriétés (immeubles détenus par un seul propriétaire). Les copropriétés horizontales ne sont soumises à l’obligation que si les murs des logements constituent des parties communes selon le règlement de copropriété.

Certaines situations particulières nécessitent une analyse spécifique de l’application de l’obligation :

• Copropriétés mixtes (habitation + commerce) : obligation pour les parties résidentielles uniquement
• Bâtiments avec chauffage individuel : obligation maintenue
• Copropriétés en cours de démolition : exemption possible selon les tribunaux
• Bâtiments classés monuments historiques : modalités spécifiques d’application

Comment se déroule la mise en place du DPE en copropriété ?

La réalisation d’un DPE collectif suit un processus structuré impliquant plusieurs acteurs et nécessite une coordination rigoureuse entre le syndic, les copropriétaires et le diagnostiqueur certifié.

Les 5 étapes clés pour réaliser le DPE en copropriété

La réalisation du DPE collectif suit un processus structuré en cinq étapes principales :

1. Inscription à l’ordre du jour par le syndic avec présentation de devis
2. Vote en assemblée générale à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965)
3. Choix du prestataire parmi les diagnostiqueurs certifiés
4. Réalisation du diagnostic avec visite des parties communes et échantillon de logements
5. Présentation des résultats en assemblée générale par le diagnostiqueur

La durée moyenne entre la décision et la présentation des résultats est de 5 à 6 mois, incluant le temps de préparation, de réalisation du diagnostic et de rédaction du rapport.

Déroulement de la visite et points de contrôle du diagnostic

Le diagnostiqueur certifié réalise une inspection complète basée sur plus de 60 points de contrôle. La visite couvre les parties communes (chaufferie, gaines techniques, toiture, façades) et un échantillon représentatif de logements déterminé selon des critères précis.

L’échantillonnage respecte des règles strictes : au minimum un logement par typologie (T1, T2, T3, etc.), un logement par type de plancher bas et haut, et un pourcentage minimum selon la taille de l’immeuble (10% pour 31-100 logements, 5% minimum 10 logements pour plus de 100 lots).

Le syndic doit fournir au diagnostiqueur plusieurs documents indispensables à la réalisation du diagnostic :

• Descriptif des équipements collectifs de chauffage, climatisation, ventilation
• Plans du bâtiment et données techniques de construction
• Factures énergétiques des trois dernières années
• Historique des travaux d’isolation et de rénovation énergétique
• Règlement de copropriété et carnet d’entretien

DPE collectif en monopropriété : quelles sont les règles ?

Les monopropriétés suivent un processus simplifié puisqu’aucun vote n’est requis. Le propriétaire unique contacte directement un diagnostiqueur certifié et fournit les mêmes documents techniques que dans le cas d’une copropriété.

Les exigences techniques restent identiques : visite des parties communes, échantillonnage des logements selon les mêmes critères, et respect des 60 points de contrôle obligatoires. Le coût est intégralement supporté par le propriétaire unique.

Coût, financement et choix du Diagnostiqueur

Le choix du diagnostiqueur et l’estimation du budget constituent deux aspects déterminants pour la réussite du projet de DPE collectif.

Choisir le bon diagnostiqueur pour son DPE immeuble collectif

Seuls les diagnostiqueurs disposant d’une certification DPE « tous types de bâtiments » peuvent réaliser un DPE collectif. Cette certification, plus exigeante que celle requise pour les DPE individuels, garantit la maîtrise des spécificités techniques des bâtiments collectifs.

Le professionnel doit respecter quatre exigences fondamentales :

• L’indépendance et l’impartialité excluent tout lien avec le syndic, les copropriétaires ou les entreprises susceptibles de réaliser des travaux. 
• La certification délivrée par un organisme accrédité COFRAC atteste de ses compétences techniques. 
• L’assurance responsabilité professionnelle couvre les éventuels préjudices liés à l’exercice de son activité.
• L’utilisation de logiciels validés par le ministère de la Transition écologique garantit la conformité des méthodes de calcul utilisées.

L’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, permet de vérifier les qualifications des professionnels et de s’assurer de leur habilitation à réaliser des DPE collectifs.

Prix du DPE collectif : quel budget prévoir pour la copropriété ?

Le coût d’un DPE collectif varie entre 1 000 € et 5 000 € selon les données de l’ADEME, sans grille tarifaire réglementaire. Cette fourchette large s’explique par la diversité des facteurs influençant la complexité du diagnostic.

Plusieurs éléments déterminent le prix final du DPE collectif :

• Nombre de lots : impact direct sur l’échantillonnage et la durée d’intervention
• Complexité technique : systèmes de chauffage, architecture du bâtiment
• Localisation géographique : variation des tarifs selon les régions
• Accessibilité : facilité d’accès aux parties communes et logements
• Documentation disponible : qualité des plans et historique technique

La répartition tarifaire varie selon la taille des copropriétés, avec un effet de mutualisation pour les grandes structures :

Taille copropriété	Prix moyen	Coût par lot
< 20 lots	1 000 – 2 000 €	50 – 100 € / lot
20 – 50 lots	1 500 – 2 500 €	30 – 50 € / lot
50 – 100 lots	2 000 – 3 500 €	20 – 35 € / lot
> 100 lots	3 000 – 5 000 €	15 – 30 € / lot

Existe-t-il des aides pour financer le diagnostic ?

Les DPE collectifs obligatoires ne bénéficient d’aucune aide financière, conformément au principe selon lequel les obligations légales ne sont pas subventionnées. Le coût est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs quotes-parts dans les charges générales.

L’ADEME peut financer jusqu’à 50% du coût pour les DPE collectifs volontaires (non obligatoires), mais cette aide n’est disponible que dans certaines régions et sous conditions. Les copropriétés souhaitant anticiper l’obligation peuvent potentiellement en bénéficier.

Plusieurs modalités de financement s’offrent aux copropriétés pour régler le coût du diagnostic :

• Répartition entre copropriétaires selon les quotes-parts
• Avance de trésorerie par le syndic avec régularisation
• Prélèvement sur le fonds de travaux si existant
• Aide ADEME (50% maximum) pour les DPE volontaires uniquement