Vous souhaitez louer votre appartement pour générer des revenus locatifs ? Vous ne savez pas trop comment choisir la meilleure option locative. Sous quel statut louer ? Quelle fiscalité pour vos revenus issus du patrimoine ? Quel type de bail est le plus adapté ? Il n’y a pas de réponse type à ces questions, car les choix dépendent de votre situation personnelle. Pour vous aider à prendre les bonnes décisions, nous vous dévoilons toutes les clés d’une location réussie.
Quelles sont les différentes possibilités de location ?
Plusieurs choix s’offrent à vous en matière de location d’appartement. Nous vous les détaillons, à vous de décider selon votre statut personnel. N’hésitez pas à vous faire accompagner des conseils d’un professionnel de l’immobilier.
La location nue
C’est la location la plus courante qui consiste à mettre à disposition un appartement vide. Attention, la réglementation impose tout de même un minimum de confort :
- l’appartement doit être décent (surface habitable d’au moins neuf mètres carrés, sans risques pour la sécurité ou la santé, doté d’une bonne isolation thermique et phonique, bénéficiant d’une source de lumière naturelle) ;
- l’appartement nécessite un équipement minimal (alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées, chauffage, système électrique aux normes, un évier cuisine avec une arrivée d’eau chaude et d’eau froide, des sanitaires à l’intérieur du logement, une ventilation naturelle ou mécanique, des ouvertures sécurisées).
La location meublée
Comme son nom l’indique, elle consiste à louer un logement totalement équipé :
- mobilier (literie, tables et chaises, rangements) ;
- électroménager (réfrigérateur, plaque de cuisson, four ou four micro-ondes, hotte, aspirateur ou balai) ;
- luminaires ;
- ustensiles de cuisine et vaisselle.
La location saisonnière
Il s’agit d’une location meublée de courte durée. Elle peut être à la nuitée, sur plusieurs jours ou plusieurs semaines. Elle est généralement réservée aux logements touristiques ou aux hébergements d’urgence.
La fiscalité de la location
La location de votre appartement génère des revenus locatifs que vous devez déclarer et sur lesquels vous serez imposés.
Quel que soit le régime fiscal de vos revenus fonciers, ils seront imposés à l’impôt sur le revenu. Ils seront également taxés à hauteur de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Le régime du micro foncier
Vous pouvez en bénéficier à condition que vos revenus fonciers bruts (hors charges) n’excèdent pas 15 000 € par an. L’administration fiscale y applique un abattement forfaitaire de 30 % avant le calcul de votre imposition. Ces 30 % correspondent à une estimation de vos charges liées à cet appartement. Le régime du micro foncier est donc adapté aux propriétaires qui n’ont pas beaucoup de dépenses réelles liées à l’appartement qu’ils louent.
Le régime réel
Il est adapté aux propriétaires qui ont d’importantes charges sur leur appartement et qui ont tout intérêt à les déduire de leurs revenus locatifs :
- travaux ;
- intérêts d’emprunt ;
- taxe foncière ;
- équipements.
Si vos dépenses sont supérieures à vos revenus fonciers, vous générez un déficit foncier qui peut être déduit de vos revenus fonciers des dix années suivantes, dans la limite de 10 700 €.
Bon à savoir : en cas de contrôle, vous devez pouvoir justifier par une facture chacun des frais que vous déclarez.
Le statut particulier de LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est réservé aux propriétaires louant un appartement meublé. Leurs revenus fonciers deviennent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils accèdent à ce statut si leurs revenus fonciers annuels sont inférieurs à 23 000 € ou si les revenus fonciers représentent moins de 50 % des revenus totaux du foyer.
Outre la possibilité d’amortir la valeur du bien, les revenus peuvent être imposés au micro-BIC avec un abattement de 50 % ou au réel avec déduction de toutes les charges.
La rédaction du contrat de location
Pour vous protéger en cas de litige, vous devez être très vigilant sur la rédaction du bail qui doit être conforme à la réglementation.
Le bail d’habitation
Il a une durée renouvelable minimale de 3 ans pour une location vide, de 1 an pour une location meublée et de 9 mois pour une location meublée étudiante. Il doit spécifier :
- l’identité du bailleur et du locataire ;
- la description précise du logement ;
- le montant du loyer et les modalités de révision ;
- le montant du dépôt de garantie (maximum 1 mois de loyer pour un appartement vide et 2 mois pour un meublé) ;
- l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- les annexes obligatoires (Diagnostic de Performance Énergétique, État des Risques et Pollutions, notice informative des droits de chaque partie).
Le bail mobilité
C’est un bail spécifique précaire qui est établi pour une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable. Si le locataire souhaite rester à l’issue de cette période, il faudra signer un nouveau bail classique.
Il ne concerne que les logements meublés et ne fait pas l’objet d’un dépôt de garantie.
Vous avez besoin de précisions avant de vous lancer dans la location de votre appartement ? Faites appel à un expert comme Citya Immobilier !
